요즘 같은 시대에 월세 10만 원 이하로 서울 도심에 살 수 있다는 건 청년들에게 정말 큰 혜택입니다.
저 역시 자취생으로서 치솟는 월세 때문에 청년안심주택을 알아본 적이 있습니다.
하지만 수백 대 일의 경쟁률 앞에서 당첨은 꿈도 꾸지 못했습니다.
그런데 최근 이 청년안심주택이 경매에 넘어가면서
입주자들이 보증금을 받지 못할 위기에 처했다는 소식이 들려왔습니다.
국가에서 운영한다고 믿었던 주택에서 이런 일이 발생했다는 사실이 충격적이었습니다.
청년안심주택 경매, 보증금 미반환 사태의 실체
서울 잠실에 위치한 청년안심주택 217세대가 경매 절차에 들어갔습니다.
2023년 입주를 시작한 이 건물은 잠실새내역과 종합운동장이라는
더블 역세권에 자리 잡고 있어 평균 99.1대 1의 경쟁률을 기록했습니다.
여기서 '더블 역세권'이란 두 개의 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지를 의미하는 부동산 용어입니다.
입주자들은 보증금 1억 8,600만 원에 월세 8만 원이라는 조건으로 계약했고,
서울시 사업이라는 믿음으로 안심하고 들어왔습니다.
문제는 이 건물이 '공공지원 민간임대주택' 방식으로 운영되었다는 점입니다.
공공지원 민간임대주택이란 민간 사업자가 건물을 짓고 운영하되,
정부가 금융·세제 혜택을 제공하는 대신 시세보다 낮은 임대료를 받도록 하는 제도입니다(출처: 국토교통부).
쉽게 말해 서울시가 직접 건물을 소유하거나 관리하는 것이 아니라,
민간 임대인이 서울시의 지원을 받아 운영하는 구조인 것입니다.
현재 이 건물 134가구가 총 228억 원의 보증금을 받지 못할 위기에 처했습니다.
임대 사업자가 공사 대금을 지급하지 못하자 채권단이 건물을 경매에 넘긴 것입니다.
더 심각한 문제는 이 건물이 전세 반환 보증에 가입되어 있지 않았다는 점입니다.
현행 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따르면
임대 사업자는 의무적으로 전세 반환 보증보험에 가입해야 하지만(출처: 법제처),
계약서에는 보증 가입으로 표시되어 있었음에도 실제로는 가입되지 않은 상태였습니다.
임대인의 채무 문제로 보험사의 심사가 거절되었기 때문입니다.
입주자들이 확인한 등기부등본에는 근저당권 설정 기록이 수십 건에 달했습니다.
근저당권이란 대출을 받을 때 건물을 담보로 잡는 권리를 의미하는데,
이것이 과도하게 설정되어 있으면 건물 가치보다 빚이 더 많다는 뜻입니다.
전형적인 전세 사기 수법과 다르지 않은 구조였던 것입니다.
일부 입주자는 입주 이틀 전에 갑자기 근저당권이 설정되는 것을 뒤늦게 발견했지만,
이미 계약금을 지불한 상태라 선택의 여지가 없었습니다.
민간임대 리스크
저 역시 청년안심주택을 알아보면서 가장 크게 기대했던 점은
'국가에서 운영하니 안전하겠지'라는 믿음이었습니다.
실제로 많은 청년들이 과거 전세 사기 사례들 때문에 민간 주택에 대한 신뢰도가 떨어진 상황에서,
리스크를 피하기 위해 국가 제도를 통해 주거를 마련하려고 합니다.
억 단위의 큰 돈을 맡겼는데 이를 돌려받지 못한다면 인생에서 감당하기 어려운 빚을 지게 되기 때문입니다.
하지만 문제는 청년안심주택이라는 이름 아래 공공지원 민간임대 방식으로 운영되었다는 점입니다.
임대인 입장에서는 임대주택을 유지할 여건이 안 되는데도 세금 감면 등의 혜택을 받기 위해 이런 계약을 하게 되고,
결국 그 피해는 청년들이 고스란히 떠안게 됩니다.
서울시 입장에서도 공급 부족 상황에서 어쩔 수 없는 선택이었다는 점은 이해가 가지만,
이에 따른 리스크를 방지할 구제 장치가 전혀 마련되지 않았다는 점은 명백한 문제입니다.
서울시의 관리미흡
서울시는 처음에 "민간임대이기 때문에 관여할 수 없다"는 입장을 보였습니다.
하지만 청년들의 항의가 이어지자 지난주 피해 구제 대책을 내놓았습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 선순위 임차인의 경우 서울시 가용 재원으로 보증금 우선 지급
- 후순위 임차인은 국토부의 전세사기 피해자 인정을 받도록 지원
- 경매 낙찰 후 서울시가 회수하여 돌려받는 방식
그러나 실제로 보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지는 여전히 불투명합니다.
공적 기금을 투입하는 것이 적합한가에 대한 논란도 있습니다.
금융·세제 혜택을 받아 사업을 해놓고 결국 보증금 미반환 위기를 초래한
민간 사업자에게 공적 자금이 쓰이는 것 아니냐는 지적입니다.
더욱 충격적인 것은 이것이 단 한 곳의 문제가 아니라는 점입니다.
동작구에 위치한 또 다른 청년안심주택 35가구도 같은 문제로 보증금을 받지 못할 위기에 처했습니다.
보증보험 가입이 계속 미뤄지는 것이 이상해서 등기부를 확인해보니 가압류가 걸려 있었던 것입니다.
서울시가 지금까지 공급한 청년안심주택은 총 23,000여 가구에 이르는데,
이 중 얼마나 많은 곳이 같은 문제를 안고 있을지 알 수 없는 상황입니다.
사회에 이제 막 발을 들여놓은 청년들은 이런 복잡한 계약 구조나 리스크를 파악할 경험이 없습니다.
국가를 믿고 계약했는데 이런 일이 발생한다면 국가에 대한 신뢰는 무너질 수밖에 없습니다.
일부 입주자는 신혼집으로 이곳을 선택했는데,
보증금을 받지 못하면 마이너스 1억 5천만 원으로 결혼 생활을 시작해야 하는 상황에 놓였습니다.
"이 집에는 아기를 못 낳겠다"는 말이 나올 정도로 청년들의 미래가 위태로워지고 있습니다.
저는 국가에서 청년 주거 문제를 해결하기 위한 구제 장치를 하루빨리 마련해야 한다고 생각합니다.
민간임대 사업자를 선정할 때 재정 상태를 철저히 검증하고,
보증보험 가입을 실질적으로 확인하는 절차가 필요합니다.
또한 문제가 발생했을 때 입주자를 보호할 수 있는 안전망도 함께 구축되어야 합니다.
청년안심주택이라는 이름에 걸맞게, 청년들이 정말 안심하고 살 수 있는 주거 환경을 만드는 것이 중요하다고 생각합니다.
