보유세가 정말 오를까요?
경제부총리가 "재산세로 주택값의 1%를 매기면 고가 주택을 보유하겠냐"고 공개석상에서 발언한 이후,
많은 분들이 불안해하고 계십니다.
저 역시 2020년 초반 반포 다주택자 고객분을 상담하면서
"양도세 중과로 매물이 안 나오면, 정부는 보유세 중과 카드를 꺼낼 가능성이 높다"고 말씀드렸던 기억이 생생합니다.
그로부터 몇 개월 후, 실제로 보유세 중과가 단행되었습니다.
올해 12월, 다시 한번 종부세 고지서를 받아든 분들의 한숨 소리가 들리는 것 같습니다.
보유세 인상, 정부는 왜 이 카드를 꺼낼까
정부는 집값을 잡기 위해 대출 규제, 토지거래허가구역 지정 등 여러 강수를 두고 있습니다.
여기서 보유세 인상은 다주택자들이 집을 버티지 못하고 시장에 내놓도록 유도하는 전략입니다.
보유세란 주택을 소유하고 있다는 이유만으로 매년 납부해야 하는 세금으로,
취득세나 양도소득세와 달리 지속적인 부담을 줍니다.
쉽게 말해, 내 집에 살면서도 정부에 '월세'를 내는 셈이라고 볼 수 있습니다.
여권 핵심 인사들은 "보유세가 낮은 건 분명한 사실"이라며
보유세 인상의 필요성을 거론하고 있습니다.
실제로 미국 등 선진국과 비교하면 한국의 보유세 부담은 낮은 편입니다.
하지만 저는 이 부분에서 의문이 듭니다.
보유세를 높이면 정말 공급이 늘어날까요?
제 경험상, 양도세 중과 상황에서 다주택자들은 매물을 내놓기보다
자녀에게 증여하는 방식을 선택했습니다.
이는 정부가 원하는 '시장 공급 증가'와는 다른 결과입니다.
현재 정부의 스탠스를 보면 보유세 인상은 거의 기정사실로 보입니다.
이미 수요 억제 정책은 충분히 시행했고,
이제 공급을 늘릴 방법으로 보유 부담을 높이겠다는 의도가 명확합니다.
여기서 중요한 건, 세율을 직접 올리지 않아도 보유세를 높일 수 있는 두 가지 카드가 있다는 점입니다.
공시가격 상승과 공정시장가액비율, 세금 폭탄의 비밀
종부세 계산의 출발점은 공시가격입니다.
정부가 매년 고시하는 공동주택 가격 또는 개별주택 가격,
흔히 기준시가라고 부르는 이 숫자가 시세의 60% 수준에서 형성됩니다.
예를 들어 반포 원베일리 전용면적 84㎡ 아파트의 올해 공시가격은
평균 35억 원 정도인데, 실제 시세는 60억 원이 넘습니다.
여기서 공시가격이란 정부가 부동산의 가치를 공식적으로 평가한 금액으로, 세금 계산의 기준이 됩니다.
공시가격이 오르면 재산세와 종부세가 자연스럽게 늘어납니다.
지난해부터 서울 핵심지 집값이 폭등하면서 올해 공시가격도 상당히 올랐습니다.
반포 원베일리의 경우 전년 대비 20% 이상 상승했습니다. 문제는 여기에 그치지 않습니다.
종부세 계산 시 공정시장가액비율(FMVR)이라는 변수가 추가로 적용됩니다.
공정시장가액비율이란 공시가격에 곱하는 조정 비율로, 현재 60%입니다.
과거 문재인 정부 때는 이 비율이 95%까지 올랐던 적도 있습니다.
현재 여권에서는 이 비율을 80%까지 올릴 가능성이 높다고 보고 있습니다.
저는 이 부분이 정말 중요하다고 봅니다.
세율을 바꾸려면 법 개정이 필요하지만,
공시가격이나 공정시장가액비율은 정부가 행정적으로 조정할 수 있기 때문입니다.
실제 계산 사례를 보겠습니다. 압구정 신현대 아파트 34평형,
올해 공시가격 35억 원인 1주택자의 경우를 가정해 봅시다.
- 공시가격 35억 원에서 1세대 1주택자 공제 12억 원을 뺍니다.
- 남은 23억 원에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 13.8억 원입니다.
- 여기에 종부세율을 적용하면 약 1,200만 원의 종부세가 나옵니다.
- 재산세 중 일부를 공제하고, 농어촌특별세 20%를 더하면 최종 보유세 부담은 약 2천만 원 수준입니다.
만약 같은 아파트를 2채 보유하고 있다면 보유세가 6천만 원 이상, 3채라면 1억 8천만 원 수준으로 급증합니다. 여기서 공정시장가액비율이 80%로 오르면 종부세는 세부담 상한선까지 치솟을 가능성이 큽니다(출처: 국세청 홈택스).
명의분산 전략과 세액공제, 지금 확인해야 할 것들
그렇다면 종부세 부담을 줄일 방법은 없을까요?
저는 고객 상담을 하면서 명의 분산과 세액 공제 활용이 가장 현실적인 전략이라고 봅니다.
종부세는 인별 과세 방식이기 때문에, 명의자 수에 따라 기본 공제 금액이 달라집니다.
1인당 기본 공제가 9억 원이므로, 부부 공동 명의로 하면 18억 원까지 공제받을 수 있습니다.
예를 들어 시세 30억 원 정도 하는 집의 공시가격이 18억 원 수준이라면,
부부 공동 명의로 전환하면 종부세가 아예 나오지 않습니다.
1세대 1주택자는 기본 공제가 12억 원으로 높지만,
부부 합산 18억 원보다는 낮습니다.
물론 명의를 옮기려면 증여세나 취득세 등 부대 비용이 발생하므로, 전문가와 상담해서 비교 분석이 필요합니다.
반대로 부부 공동 명의지만 한 사람이 몰아서 내는 게 유리한 경우도 있습니다.
원칙적으로는 명의자별로 지분만큼 세금을 내야 하지만,
종부세는 특별히 한 사람이 전부 납부하는 것을 허용합니다.
이렇게 하면 1세대 1주택자에게만 주어지는 세액 공제를 받을 수 있습니다.
보유 기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세금을 깎아주는 강력한 혜택입니다.
또 하나 놓치기 쉬운 부분이 과세 기준일입니다.
재산세와 종부세는 6월 1일 기준으로 집을 소유한 사람에게 부과됩니다.
그날 하루만 보유하지 않으면 세금이 나오지 않습니다.
자녀에게 자산 이전을 고민한다면, 증여든 저가 양도든 6월 1일 이전에 등기를 옮겨야 합니다.
실제로 5월 말에 명의 이전을 완료해서 종부세를 아낀 사례를 본적있습니다.
종부세 합산배제 주택을 활용하는 방법도 있습니다.
주택임대사업자로 등록하면 일정 조건 하에 종부세를 아예 내지 않을 수 있습니다.
다만, 올해 초 임대사업자 등록 말소로 인해 수천만 원의 종부세를 뒤늦게 납부한 분들이 많았습니다.
임대사업자 관련 세금 규정은 복잡하고 변동이 잦으므로, 반드시 전문가 상담을 받아야 합니다(출처: 국토교통부).
양도세 중과와 보유세 중과, 정책의 딜레마
개인적으로 저는 현 정부의 정책 방향에 우려를 느낍니다.
양도세 중과로 인해 다주택자들은 집을 팔면 손해라는 심리가 강하게 작용합니다.
부동산학원론에서는 이를 동결효과(Lock-in Effect)라고 부릅니다.
동결효과란 세금 부담 때문에 거래를 미루거나 포기하는 현상을 의미합니다.
이를 풀기 위해 정부는 보유세를 중과하려 합니다.
하지만 제 경험상, 이는 공급 증가로 이어지지 않습니다.
공급자 입장에서 생각해 보세요.
비싼 양도세를 내느니 자녀에게 증여하는 편이 낫습니다.
결국 매물은 시장에 나오지 않고, 정부가 원하는 공급 증가 효과는 미미합니다.
오히려 전월세 시장만 더 불안정해질 가능성이 큽니다.
5년 전 문재인 정부 때도 비슷한 정책을 폈고, 결과는 집값 폭등과 전월세 급등이었습니다.
저는 차라리 다주택자들이 매물을 시장에 내놓기 쉽게 만드는 게 낫다고 봅니다.
양도세를 낮추고 보유세를 높이는 전략이 그나마 현실적입니다.
실제로 미국, 영국 등 많은 선진국이 이런 방식을 채택하고 있습니다.
보유세 부담을 높여 장기 보유를 억제하되, 팔 때는 세금 부담을 낮춰서 거래를 활성화하는 것입니다.
물론 이것도 완벽한 해법은 아닙니다.
하지만 과거 정책 실패를 되풀이하는 것보다는 낫지 않을까요?
정부가 이번에는 다른 선택을 하기를 기대합니다.
(투자 책임의 원칙 상 본 블로그는 여러분의 성공적인 투자를 응원하지만, 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.)