2020년 초반, 정부의 부동산 규제 정책이 본격화되면서
다주택자 양도소득세 중과와 보유세 강화가 동시에 시행됐습니다.
당시 저는 공인중개사로서 시장 현장을 직접 지켜보며,
규제가 의도와 달리 오히려 공급 부족을 심화시키는 모습을 목격했습니다.
지금 다시 양도세 중과 한시 배제 종료가 거론되면서,
과거와 비슷한 흐름이 재현될 가능성에 대해 우려하는 목소리가 커지고 있습니다.
양도세 중과 시행 시 세 부담과 증여 러시
양도세 중과란 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 때
일반 양도소득세율에 20~30%를 추가로 부과하는 제도입니다.
여기서 조정대상지역이란 정부가 주택 가격 안정을 위해 지정한 과열 지역을 의미하며,
2025년 10월 기준 서울 전역과 경기도 12개 지역이 포함되어 있습니다(출처: 국토교통부).
구체적인 세 부담을 살펴보면, 5억 원에 취득한 주택을 20억 원에 매도할 경우 양도 차익은 15억 원입니다.
1세대 1주택자라면 비과세 혜택으로 약 2,800만 원의 세금만 납부하지만,
조정대상지역 내 2주택자가 중과세를 적용받으면 약 10억 원,
3주택자는 약 11억 6천만 원을 납부해야 합니다.
반면 증여세와 증여 취득세를 합산하면 약 6억 7천만 원 수준으로,
중과세보다 훨씬 낮은 부담입니다.
저도 과거 비슷한 시기에 증여를 고려했던 다주택자 고객들을 여럿 상담했는데,
대부분 양도세 부담을 피하기 위해 자녀에게 증여하는 쪽을 선택했습니다.
실제로 2020년 이후 증여 건수는 급증했고,
이는 시장에서 매물이 사라지는 직접적인 원인이 됐습니다.
증여받은 주택은 수증자가 10년 이내 매도 시 증여자의 취득가액으로 환산되어 양도세가 부과되므로,
사실상 10년간 시장에 나올 가능성이 거의 없습니다.
조정대상지역 확대와 매물 잠김 현상
2020년 당시에는 강남 3구와 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었습니다.
하지만 2025년 10월 이후 서울 전역과 경기 일부 지역까지 확대되면서,
중과세 적용 범위가 크게 넓어졌습니다.
예를 들어 강남에 1채, 수원 영통에 1채를 보유한 경우에도 중과세 대상이 됩니다.
제가 최근 상담한 한 고객은 마포와 강남에 각각 1채씩 보유하고 있었는데,
마포 주택을 취득할 당시에는 비조정지역이었습니다.
하지만 매도 시점에는 양쪽 모두 조정대상지역으로 지정되어,
2주택 중과세를 피할 수 없는 상황이었습니다.
양도세 계산 기준은 취득 시점이 아닌 매도 시점의 지역 지정 여부이기 때문입니다.
이처럼 조정대상지역이 확대되면서 다주택자들은 매도 대신 보유를 선택하게 됩니다.
한국부동산원 자료에 따르면, 2020년 이후 서울 아파트 매매 거래량은 전년 대비 30% 이상 감소했으며,
이는 규제 강화로 인한 매물 부족이 주요 원인으로 분석됩니다(출처: 한국부동산원).
저도 현장에서 비슷한 흐름을 체감했습니다.
중과세 시행 직전까지는 급매물이 나왔지만,
시행 이후에는 매물 자체가 급격히 줄어들었습니다.
공급 부족과 가격 상승 압력
매물 잠김 현상은 결국 공급 부족으로 이어집니다.
신축 공급만이 공급의 전부가 아니며,
기존 주택의 매물 출회 여부도 시장 공급량에 큰 영향을 미칩니다.
수요와 공급의 법칙에 따라, 공급이 줄면 가격은 상승 압력을 받게 됩니다.
실제로 2020년 초반 규제 시행 이후 서울 아파트 가격은 급등했고,
이는 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)이라는 신조어를 낳았습니다.
당시 저는 고점에서 무리하게 매수한 고객들을 여럿 봤는데,
이후 정권 교체로 규제가 완화되면서 집값이 하락하자 상당수가 손실을 입었습니다.
반대 사례로 대구 지역을 들 수 있습니다.
대구는 신규 아파트 공급이 꾸준히 이뤄지면서
2020년 집값 급등기에도 상대적으로 안정적인 흐름을 유지했습니다.
이는 공급 확대가 가격 안정에 실질적으로 기여한다는 점을 보여줍니다.
지금 다시 양도세 중과가 재개되면,
다주택자들은 전세를 월세로 전환하거나 장기 보유 전략을 취할 가능성이 높습니다.
세금 부담이 결국 세입자에게 전가되는 구조이므로,
임차인의 주거비 부담도 함께 커질 수 있습니다.
저는 정책이 의도한 결과와 실제 시장 반응이 다를 수 있다는 점을 현장에서 반복적으로 확인했습니다.
양도세 중과 재개 여부는 2026년 5월 9일 이전 잔금 기준으로 결정되므로,
매도를 고려하는 다주택자라면 시간이 많지 않습니다.
반대로 매수자 입장에서는 급매물이 나올 가능성도 있으므로,
부지런히 시장을 살피는 것이 중요합니다.
다만 정책만으로 시장을 통제하기보다는,
신규 공급 확대와 같은 근본적인 접근이 병행되어야 부동산 시장이 건강하게 작동할 수 있다고 생각합니다.
저는 앞으로도 정책 변화와 시장 반응을 면밀히 관찰하며,
실질적인 시장 안정 방안이 무엇인지 계속 고민해볼 예정입니다.